Verwendung eines schlechten Verwaltervertrages gefährdet nicht den Bestellungsbeschluss

Endlich hat der Bundesgerichtshof (BGH) eine mit Spannung erwartete Frage zur Verwendung von Verwalterformularverträgen geklärt, in denen mehrere Klauseln einer AGB-Kontrolle nicht standhalten. Das Landgericht Frankfurt/Main hatte mit Urteil vom 27. September 2017 in einer solchen Situation nicht nur den Ermächtigungsbeschluss zur Unterzeichnung des Verwaltervertrages, sondern auch den Bestellungsbeschluss für ungültig erklärt. Der BGH sieht das anders.

Mit Urteil vom 5. Juli 2019 zum gerichtlichen Aktenzeichen V ZR 278/17 hat der BGH entschieden, dass eine AGB-Kontrolle des Verwaltervertrages nicht im Rahmen einer Beschlussanfechtungsklage zu erfolgen hat. Neu sind die Aussagen des BGH zu zulässigen Vergütungsstrukturen. Nachdem der V. Zivilsenat bislang nur Vertragsmuster zu beurteilen hatte, in denen Pauschalvergütungen zur Abgeltung sämtlicher Verwalterpflichten vereinbart waren, hatte er sich jetzt erstmalig zu einem Vertragsmuster zu äußern, in dem es nicht um eine Pauschalvergütung ging. Der BGH stellt fest, dass ein Verwalter die Wahl hat, ob er der Gemeinschaft einen Vertrag mit Pauschalvergütung anbietet oder einen Vertrag mit einem Sockelbetrag und einer nach Teilentgelten aufgespalteten Vergütung.

Der Fall

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Bensheim mit ca. 90 Einheiten (Wohnungen, Gewerbe, Tiefgaragenstellplätze) beschlossen die Eigentümer am 08. April 2015 die Bestellung der T-GmbH zum Verwalter. Der Beschluss wurde angefochten. Während des Verfahrens fand am 11. September 2015 eine weitere Eigentümerversammlung statt, in der die T-GmbH erneut (vom 19. September 2015 bis 31. Dezember 2017) bestellt (TOP 2) und unter TOP 3 drei Wohnungseigentümer zum Abschluss des von der T-GmbH vorgelegten Verwaltervertrages ermächtigt wurden. Das Vertragsmuster sieht keine Pauschalvergütung vor, sondern ein Entgeltsystem, nach dem neben einer Grundvergütung für die ständig (laufend) anfallenden Aufgaben des Verwalters Sondervergütungen für klar abgegrenzte und beschriebene zusätzliche Leistungen anfallen. Gegenstand der Anfechtungsklage gegen TOP 3 waren u.a. folgende Klauseln: Befreiung des Verwalters von der Beschränkung nach § 181 BGB (Verbot des Insichgeschäfts), Vollmacht zur Beauftragung von Sonderfachleuten bis zu 2.000,00 Euro je Fall ohne Obergrenze, Vollmacht für Abschluss, Änderung und Kündigung von Hausreinigungsverträgen, Berechtigung zur Erteilung von Untervollmachten, Mahngebühr von 20,00 Euro netto je Mahnung ohne Obergrenze, Sonderhonorar für die Erhebung einer Sonderumlage (mindestens ein Prozent netto, maximal 1.785,00 Euro brutto) und Sonderhonorar für jede zusätzliche Eigentümerversammlung in Höhe einer 1,5-fachen Monatsvergütung.

Das Amtsgericht Bensheim hat sowohl den Bestellungs- als auch den Ermächtigungsbeschluss für ungültig erklärt. Die Berufung der beklagten übrigen Wohnungseigentümer hatte das Berufungsgericht zurückgewiesen. Die Revision ließ das Berufungsgericht nicht zu. Die hiergegen gerichtete Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten hatte Erfolg.

Die Entscheidung

Der BGH hebt das Berufungsurteil auf und verweist die Akte zurück zum Landgericht Frankfurt/Main. Die Frage, ob Bestellung und Ermächtigung zum Vertragsabschluss rechtens seien, sei keine Frage der AGB-Kontrolle, sondern der Grundsätze einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Preishauptabreden in der Verwaltervergütung seien nach AGB-Recht ohnehin nur eingeschränkt überprüfbar, und zwar nur im Hinblick auf eine Transparenzkontrolle. Aber auch für eine rechtliche Prüfung von Preisnebenabreden in der Verwaltervergütung sei die Beschlussklage grundsätzlich ungeeignet. Eine vollständige oder teilweise Ungültigerklärung des Ermächtigungsbeschlusses komme nur in Betracht, wenn die Vergütungsstruktur derart intransparent oder unangemessen sei, das anzunehmen ist, die Parteien hätten den Vertragsschluss nicht gewollt (Randnummer [Rn.] 25, 43, 44 der Urteilsgründe). Eine AGB-rechtliche Kontrolle schon im Rahmen des Beschlussanfechtungsverfahrens führte – abhängig vom klägerischen Vortrag – zu einer unterschiedlichen Kontrolldichte, die sachlich nicht zu rechtfertigen sei, und den Wohnungseigentümern letztlich auch keinen Vorteil liefere (Rn. 25 und 26). Anders gewendet: Den Verbraucherschutz, den das AGB-Recht (§§ 305 ff. BGB) bietet, genießen Gemeinschaft und Eigentümer auch dann, wenn Beschlüsse über Ermächtigung und Bestellung bestandskräftig werden. Die AGB-Kontrolle betrifft das Außenverhältnis (Vertragsverhältnis) zwischen Verwalter und Gemeinschaft, nicht die interne Willensbildung der Wohnungseigentümer.

Was die Anfechtung des Bestellungsbeschlusses (TOP 2) angehe, sei nicht der Vertragsinhalt zu prüfen, sondern die von Klägerseite erhobenen Einwände gegen die persönliche und fachliche Eignung des Verwalters.

Den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche die Verwaltervergütung nach Höhe und Ausgestaltung, wenn sie dem Wirtschaftlichkeitsgebot genüge. Das Wirtschaftlichkeitsgebot sei nicht schon verletzt, wenn die Verwaltervergütung über den üblichen Sätzen liege. Wohnungseigentümer dürften – so der BGH – einem Verwalter etwa deshalb eine höhere Vergütung zahlen, weil sie mit ihm gut zurechtkommen. Eine deutliche Überschreitung der üblichen Verwaltervergütung hingegen werde regelmäßig nur erlaubt sein, wenn sie auf Sachgründen beruhe, deren Gewicht den Umfang der Überschreitung rechtfertige (Rn. 30).

Was die streitgegenständliche Sondervergütung für die Mahnung von Hausgeldschuldnern angeht, stört sich der BGH am Fehlen einer Obergrenze nicht. Denn keineswegs würde eine solche Vergütungsregelung den Verwalter dazu ermächtigen, einen säumigen Wohnungseigentümer nach eigenem Gutdünken und beliebig oft zu mahnen. Ob und in welchem Umfang der Verwalter mehr als einmal mahnen müsse oder dürfe, hänge einerseits von gefassten Beschlüssen – insbesondere nach § 21 Abs. 7 WEG – und ansonsten von den Umständen des Einzelfalles ab. Werde etwa ein an sich zahlungswilliger, aber nachlässiger Wohnungseigentümer vor einer Hausgeldklage mehrmals gemahnt, dürfe für die wiederholte Mahnung auch eine Sondervergütung vereinnahmt werden (Rn. 36). Umgekehrt: Zahlt ein Wohnungseigentümer dauerhaft nicht, läuft möglicherweise sogar ein Insolvenzverfahren oder eine Zwangsversteigerung, wäre dagegen jede weitere Mahnung mutwillig, so dass keine Sondervergütung anfiele.

BGH, Urteil vom 5. Juli 2019, Az.: V ZR 278/17