Bei einer an den Hausmeister zu entrichtenden Notdienstpauschale handelt es sich nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um vom Vermieter zu tragende Verwaltungskosten. Der Entscheidung des Bundesgerichtshofs zufolge muss der Mieter die Kosten der Pauschale nicht tragen, da diese nicht den umlagefähigen Hausmeistertätigkeiten zuzuordnen sind.
Der Fall
Die von einer Vermieterin für eine Wohnung erstellte Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2016 weist eine „Notdienstpauschale” in Höhe von 1.200,00 Euro aus, die dem Hausmeister für dessen Notdienstbereitschaft bei Störungsfällen wie Wasserrohrbruch, Strom- oder Heizungsausfall außerhalb der üblichen Geschäftszeiten gezahlt wurde. Laut mietvertraglicher Vereinbarung tragen die Mieter die Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 II. Betriebskostenverordnung und entrichten hierauf monatliche Vorauszahlungen. Nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung beglichen die Mieter den sich ergebenden Nachzahlungsbetrag mit Ausnahme ihres Anteils von rund 100 Euro für die Notdienstpauschale. Die Vermieterin klagte daraufhin auf Entrichtung des fehlenden Betrages. Die Klage hatte sowohl vor dem Amtsgericht als auch dem Berufungsgericht keinen Erfolg. Die Vorinstanzen begründeten die Klageabweisung damit, dass diese Pauschale nicht den umlagefähigen Hausmeistertätigkeiten zuzuordnen sei und damit keine Betriebskostenposition im Sinne der Betriebskostenverordnung darstelle. Vielmehr betreffe die Notfallbereitschaft Tätigkeiten im Zusammenhang mit der Verwaltung des Gebäudes, da solche Havarie- oder sonstige Notfallmeldungen üblicherweise während der normalen Geschäftszeiten gegenüber der Hausverwaltung erfolgen würden.
Die Entscheidung
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Vorinstanzen zu Recht einen Anspruch auf Zahlung der anteilig berechneten Notdienstpauschale verneint haben. Es handelt sich dabei richtigerweise um vom Vermieter zu tragende Verwaltungskosten, die nicht auf den Mieter umlegt werden können. Denn von den laufend anfallenden Betriebskosten sind solche Kosten abzugrenzen, die für die Instandsetzung oder Instandhaltung sowie die Verwaltung des Gebäudes anfallen. Es wird zwar in der Instanzrechtsprechung oft angenommen, dass die Notdienstbereitschaft insbesondere in großen Wohnanlagen im Interesse des Mieters liegt und deshalb den umlagefähigen Hauswartkosten zuzurechnen ist. Dies ist jedoch unzutreffend, denn mit der berechneten Notdienstpauschale werden Tätigkeiten abgegolten, die in den Zuständigkeitsbereich der Grundstücksverwaltung fallen. Es handelt sich gerade nicht um eine Vergütung für eine allgemeine Kontroll- und Überwachungstätigkeit, sondern um Aufwendungen für die Entgegennahme von Störungsmeldungen und der etwaigen Veranlassung von raschen Reparaturmaßnahmen durch Dritte. Die Meldung solcher Störungsereignisse erfolgt grundsätzlich während der üblichen Geschäftszeiten gegenüber der Hausverwaltung oder dem Vermieter selbst, damit von dort aus die erforderlichen Maßnahmen in die Wege geleitet werden können. Für die kostenrechtliche Einordnung einer bestimmten Tätigkeit kann es nicht darauf ankommen, ob sie innerhalb oder außerhalb der regulären Geschäftszeiten verrichtet wird bzw. ob der Vermieter für Meldungen außerhalb der Geschäftszeiten einen Notfalldienst einrichtet. Dass hierdurch auch im Interesse des Mieters Sicherheit gewährleistet wird für seine von ihm eingebrachten Sachen – etwa bei einem Wasserrohrbruch oder Stromausfall – rechtfertigt die Umlage der Notfallpauschale als Betriebskosten nicht. Denn danach dienen letztlich die meisten Verwaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen auch dem Interesse des Mieters.
BGH, Urteil vom 18. Dezember 2019, Az. VIII ZR 62/19
Vorinstanzen: LG Berlin, Urteil vom 30. Januar 2019, Az. 64 S 25/18 AG Berlin-Charlottenburg
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